Wo gilt die Mietpreisbremse, welche Städte sind betroffen?
Die Mietpreisbremse soll nur in Gegenden mit einem „angespannten Wohnungsmarkt“ gelten. Welche Gegenden das sind, bestimmen die Landesregierungen über entsprechende Verordnungen, in denen sie eine Begründung darlegen, warum die jeweiligen Städte und Gemeinden in die Verordnung aufgenommen werden. Die Mietpreisbremse gilt dann für eine Dauer von maximal fünf Jahren. Danach muss neu über sie entschieden werden. Es liegt also an den Bundesländern, wo und ob die Mietpreisbremse umgesetzt wird. Bis Ende 2020 können nach der bisherigen Rechtslage noch solche Verordnungen erlassen werden.
In Berlin gilt die Mietpreisbremse seit dem 01.Juli 2015.
Zusätzlich gilt seit 23. Februar 2020 der Mietendeckel in Berlin.
Gilt die Mietpreisbremse auch bei bestehenden Mietverträgen?
Die Mietpreisbremse bezieht sich nur auf neu vermietete Wohnungen. Auf bereits laufende Mietverträge hat sie keine Auswirkung.
Bei bestehenden Mietverträgen gilt die sogenannte Kappungsgrenze. Diese legt fest, dass Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren nur um maximal 20 Prozent erhöht werden dürfen.
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt wie in Berlin liegt die Grenze bei 15 Prozent.
In welchen Fällen gilt die Mietpreisbremse nicht?
Hier die Ausnahmen:
- Eine einmal erreichte Miethöhe bleibt erhalten. Lag zum Beispiel die Miete des Vormieters bereits mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, darf die gleiche Miethöhe auch mit dem Nachmieter vereinbart werden (§ 556e Abs. 1 BGB).
- In den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses wurden Modernisierungsmaßnahmendurchgeführt (§ 556e Abs. 2 BGB).
- Die Wohnung ist ein Neubau: Als Neubau zählen Wohnungen und Häuser, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wurden (§ 556f Satz 1 BGB).
- Es gab zuvor eine umfassende Modernisierung: Als umfassend zählt eine Modernisierung, wenn die Wohnung so viel erneuert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau als gerechtfertigt erscheint (§ 556f Satz 2 BGB). Das wird in der Regel angenommen, wenn Kosten dafür etwa einem Drittel der Kosten eines Neubaus entsprechen.
Trifft eine dieser Ausnahmen zu, so kann der Vermieter mehr als zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Aber: Hierbei ist er seit dem 1. Januar 2019 in der Auskunftspflicht (§ 556g Abs. 1a Satz 2 BGB). Das heißt, er muss den Mieter unaufgefordert vor Abschluss des Mietvertrages darüber informieren, warum die Miete höher ist, und zwar in Textform.
Modernisierung mit Mietpreisbremse: Was passiert nach einer Sanierung?
Je nachdem, wie stark eine Wohnung modernisiert wird, kann das auch Folgen für den Mieter haben:
Fall A: Die Wohnung wurde aufwendig modernisiert und ein neuer Mieter zieht ein
Die Mietpreisbremse gilt nicht und der Vermieter darf die Miete wie bisher frei festlegen.
Die Mietpreisbremse gilt nicht und der Vermieter darf die Miete wie bisher frei festlegen.
Fall B: Die Wohnung wurde nur zum Teil saniert und ein neuer Mieter zieht ein
Die Mietpreisbremse gilt. Selbiges gilt auch, wenn der alte Mieter in der Wohnung bleibt. Allerdings kann der Vermieter zusätzlich bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Allerdings gilt hierbei eine Kappungsgrenze von drei Euro je Quadratmieter innerhalb von sechs Jahren. Liegt die Miete bisher unter sieben Euro pro Quadratmeter, so darf sie nur um zwei Euro innerhalb von sechs Jahren steigen.
Zudem darf der Vermieter nicht ewig die Miethöhe aufgrund von Modernisierung aufrecht erhalten, sondern nur, bis er seine Aufwendungen gedeckt hat.
Die Mietpreisbremse gilt. Selbiges gilt auch, wenn der alte Mieter in der Wohnung bleibt. Allerdings kann der Vermieter zusätzlich bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Allerdings gilt hierbei eine Kappungsgrenze von drei Euro je Quadratmieter innerhalb von sechs Jahren. Liegt die Miete bisher unter sieben Euro pro Quadratmeter, so darf sie nur um zwei Euro innerhalb von sechs Jahren steigen.
Zudem darf der Vermieter nicht ewig die Miethöhe aufgrund von Modernisierung aufrecht erhalten, sondern nur, bis er seine Aufwendungen gedeckt hat.